6. 위반건축물 행위제한
건축물이 위반건축물로 분류될 경우, 관련 법령에 의거하여 소유자 및 사용자에게 다양한 행정적·경제적 불이익이 부과되며, 그 제한의 범위는 건축 행위뿐만 아니라 금융·영업·임대차 등 재산권 행사 전반에 걸쳐 광범위하게 적용됩니다. 따라서 위반 상태가 지속될수록 소유자가 감수해야 할 불이익은 더욱 가중되므로, 조속한 시정 조치가 요구됩니다.
1) 이행강제금의 부과
「건축법」 제80조에 근거하여, 시정명령을 이행하지 않은 위반건축물 소유자에게는 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 시정이 완료될 때까지 연 2회 범위 내에서 반복적으로 부과될 수 있으며, 위반 면적 및 내용에 따라 그 금액이 상당한 수준에 이를 수 있어 실질적인 경제적 부담으로 작용합니다.
[건축이행강제금(체납고지서)]
2024년 한해 동안 전국적으로 119,155건의 이행강제금 부과가 있었으며, 총 1,683억원이 부과되었습니다.
[2024년 이행강제금 금액]
* 출처: 「불법 건축관행 근절을 위한위반건축물 합리적 관리방안」. 국토교통부
이행강제금은 건축물의 위반면적, 소유권 변동, 위반시점에 따라서 감경되기도 하는데, 행정기관에서 일괄적으로 감액하기도 하지만, 일괄 감액에서 누락 되는 경우가 있으니, 위반건축물의 소유자는 감액여부를 확인해서 이행강제금을 낮춰야 하겠습니다. 2024년 이행강제금 감경 건수는 1,773건으로 전체 이행강제금 부과 건수의 14% 정도로 조사되었습니다.
[2024년 이행강제금 감경현황]
* 출처: 「불법 건축관행 근절을 위한위반건축물 합리적 관리방안」. 국토교통부
다수의 위반사항이 있는 경우 각 위반사항에 따른 이행강제금이 합산되어 많은 금액이 부과되는데, 경우에 따라 이행강제금을 줄이기 위한 목적으로 부분적인 양성화도 가능합니다.
2) 신규사업 제한
위반건축물로 등재된 건축물에서는 영업허가 또는 신고가 필요한 신규 사업의 개설이 원칙적으로 제한됩니다. 음식점업, 학원업, 의료업 등 관계 법령에 따른 인·허가 대상 업종의 경우, 관할 행정청은 건축물대장상 위반 여부를 확인한 후 영업허가 또는 신고 사항을 거부할 수 있습니다. 기존에 운영 중인 사업장 역시 갱신 또는 변경 허가 신청 시 동일한 제한이 적용될 수 있으므로, 사업 지속성 측면에서도 중대한 위협 요인으로 작용합니다.
3) 신규 건축행위 제한
기존 위반사항이 시정되지 않은 상태에서는 동일 대지 내 증축·대수선·용도변경·표시변경 등의 새로운 건축행위에 대한 허가 및 사용승인이 제한됩니다. 이는 건물의 리모델링이나 추가 개발을 원하는 소유자에게 개발 행위 자체를 사실상 불가능하게 만드는 중대한 제약으로 작용합니다.
[건축·대수선·용도변경 신고서]
4) 담보대출 제한
금융기관은 부동산 담보 대출 심사 과정에서 건축물대장을 필수적으로 확인하며, 위반건축물로 등재된 경우 담보가치를 현저히 낮게 산정하거나 대출 자체를 거절하는 것이 일반적입니다. 이는 위반건축물이 행정대집행을 통한 강제 철거의 대상이 될 수 있어 담보물의 안정성이 보장되지 않기 때문입니다.
[건축물 대출심사 과정]
위반건축물은 행정대집행을 통한 강제철거 대상이 될 수 있어서 일반적으로 금융기관에서 대출심사 과정에서 대출 거절 판정됩니다.
5) 임대차 계약시 기피
임차인의 관점에서 위반건축물은 행정 처분 또는 강제 철거의 위험성이 내재되어 있어 임대차 계약 체결을 기피하는 것이 일반적입니다. 불법 용도변경이나 무허가 증축 부분에 거주하는 임차인의 경우, 「주택임대차보호법」에 따른 보증금 보호를 받지 못할 가능성이 있어 법적 보호의 사각지대에 놓일 수 있습니다. 이로 인해 공실률 상승과 임대 조건 악화가 불가피하게 발생합니다.
6) 전세자금대출 제한 및 보증보험 가입 불허
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등의 주요 기관에서는 건축물대장상 위반 요소를 가진 주택의 전세자금대출 보증을 원칙적으로 거절하고 있습니다. 위반건축물은 세입자의 금융 자원 조달을 차단하여 임차 수요를 급격히 감소시키는 요인이 됩니다.
7) 부동산 가치하락
위반건축물은 정상적인 매매 거래가 어렵고, 매수인이 위반사항에 대한 시정 의무를 승계할 수 있다는 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격에 거래되는 경향이 있습니다. 경매 절차에서도 감정평가액이 낮게 책정되어 낙찰가 저조로 이어지며, 결과적으로 자산 가치의 전반적인 하락을 초래합니다.
[위반건축물 사례-1]
[위반건축물 사례-2]
위와 같이 위반건축물이 수반하는 행정적·법적·경제적 제약은 상당하다 할 수 있습니다. 따라서 위반건축물 소유자는 건축사와 상담하여 특별법을 통한 양성화, 추인 증축, 용도변경, 원상복구 등 적법한 절차를 통해 위반 상태를 해소하는 것이 장기적으로 가장 합리적인 선택일 것입니다.